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來源 | 深藍財經

撰文 | 楊波

杭州灣6000平的房子，僅2000萬賣掉！一家上市公司準備賣房給董事長，相當於價格僅3267元/平方米！這下投資者都不淡定了，質疑聲音此起彼伏。

主要是這個價格，投資者質疑是否公允？董事長是否涉嫌侵占上市公司利益，損害中小投資者利益？

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杭州灣房子僅3267元/平，董事長撿漏？

12月27日晚間，上交所主板上市的（603310.SH）公告稱，其擬將位於紹興市上虞區杭州灣經濟技術開發區東一區舜東花園的兩處房產轉讓給吳江偉，轉讓價格為2000萬元。

吳江偉是巍華新材的實際控製人並擔任董事長，實際持有巍華新材的股權比例為34.71%。因此，這構成了關聯交易。

巍華新材公告稱，擬以浙江天惠房地產資產評估有限公司出具的《房地產估價報告》為依據，在評估價2007.78萬元的基礎上，協商確定轉讓價格為2000萬元。

也就是說，相比於評估價格，吳江偉實際上獲得了7.78萬元的“優惠”。

資料顯示，上述房產的房屋用途包括商服、住宅/成套住宅，房屋建築麵積為6120.21平方米。據此計算，轉讓價格折合3267元/平方米。

深藍財經注意到，該項目房地產權證號隻有一個，因此是一個未經分割的大產權項目。

根據公告，上述資產賬麵原值為1265萬元，賬麵淨值為851萬元。據此計算，相比於轉讓價格，上市公司或將產生1149萬元的非經常性損益。

巍華新材表示，本次出售房產有利於優化盤活現有資產，提高資產運營效率。交易完成後，將有利於優化資產結構，為公司未來發展儲備資金，符合公司整體發展戰略的需要，有利於實現股東利益最大化。

巍華新材還特別強調，本次關聯交易價格在評估價的基礎上，遵循公平合理的定價原則，經過協商確定，符合有關法律法規的規定，定價公允，不存在損害公司和公司股東利益的情況。

獨立董事專門會議也認為上述交易價格公允、合理，不存在損害公司及全體股東，特別是中小股東利益的情形。因此，全體獨立董事同意本次關聯交易。

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價格備受爭議，是否公允？

3267元/平方米的價格，究竟合不合理？

在股吧，投資者“山上有老虎”尖銳地提出質疑：

“為什麽不把兩處房產公開招標？”

“杭州灣的房子這麽便宜，我出3500元一平方米，我買了，可以嗎？”

“現在以2000萬賣掉6120.24平方米的房屋，轉過頭來出租給公司，1000萬一年的租金，董事長躺賺一千萬。”

“你們這麽操作不是利益輸送？”

但也有投資者認為，上述房產位置不佳，“旁邊都是化工園區的保障房，就是個職工宿舍”，意思是這個價格已經可以了。

還有來自浙江的投資者表示，那個地方上虞郊區都算不上，這個經濟形勢下，能賣3000元一平方米有人收已經很好了。

其實市場爭議的焦點還是在於房子的價格，是不是定價太便宜了？是不是董事長涉嫌侵占了上市公司利益？

通過衛星地圖，筆者找到了“舜東花園”的具體位置。從衛星圖看，小區周邊確實是清一色的廠房，而且大多是化工廠。小區西邊很大一片，都是清一色的農業用地。

通過安居客二手房來看，舜東花園周邊方圓5公裏範圍內，都沒有二手房在售。

據紅星資本局報道，當地房產中介稱，舜東花園是作為園區宿舍樓使用的，目前沒有房屋對外出售，隻有出租信息。

（舜東花園資料圖 ⠥œ–源：百度）

舜東花園作為園區宿舍，且隻有一個產權，當然也不具備對外散售的條件。

距離舜東花園約4公裏的白雲家園小區，房產中介平台顯示，二手房均價約為5800元/平方米。白雲家園所處的位置，臨近上虞工業區職工生活區，擁有購物中心、賓館、公交客運站等配套。價格比舜東花園貴一些，是合理的。

舜東花園地理位置，在紹興市上虞區。通過百度地圖搜索發現，從舜東花園到上虞區政府駐地，還有20公裏的距離。從安居客二手房數據來看，上虞區目前二手房均價為1.5萬元/平方米。

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向董事長輸送利益？

那麽，舜東花園租賃市場情況如何？

7月26日，浙江產權交易所披露了舜東花園多起租賃成交案例，絕大多數都是“高溢價”成交。

比如，舜東花園A112房屋3年租賃權成交，掛牌價4.848萬元/年，成交價8萬元/年。

舜東花園A110房屋3年租賃權成交，掛牌價2.9412萬元/年，成交價5.00萬元/年。

舜東花園A106房屋3年租賃權成交，掛牌價4.0992萬元/年，成交價9.80萬元/年。

等等。

（圖源：浙江產權交易所）

這說明舜東花園的租賃需求，還是挺旺盛的！成交溢價也不錯！可能是身處工業園區，周邊的工廠眾多，租賃需求是一個剛需。

但是要注意，舜東花園隻有一個產權，屬於大宗交易，交易價格自然不能和普通住房進行對比。且作為園區宿舍，流通性很差，也不能和普通住房對比。作為投資產品，收益隻能通過再次交易或者長期收租的方式獲得。

到此為止，大家更傾向於認為舜東花園的真實價格是多少？上市公司究竟有沒有涉嫌向董事長輸送利益？

資料顯示，巍華新材是專注於含氯含氟精細化學品領域的國家級專精特新“小巨人”企業。今年前三季度，巍華新材實現營業收入7.78億元，同比下降34.71%；歸母淨利潤1.84億元，同比下降57.14%。

主要原因是公司三氟甲基苯係列產品、氯甲苯係列產品平均單價均同比下降20%以上。

有投資者表示，今年上半年巍華新材主要產品三氟甲基苯跌價深，利潤降幅大，因此年報不會好看。本次轉讓房產，或許可以美化一下財報。

你怎麽看？